Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde yasal önalım hakkının kullanılması sorununa dair görüşler

Abstract

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarca imzalanmasından sonra, sözleşmede kararlaştırılan yükümlülükler doğar. Anıldığı üzere, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde yüklenicinin temel borcu bir inşaat (bina) meydana getirmek iken, arsa sahibinin borcu da ücret olarak kararlaştırılan arsa payını yükleniciye devretmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre inşaat yapan müteahhidin, yaptığı işin karşılığı olan arsa payını, kural olarak arsa sahibine verilmesi gereken dairelerin teslimi anında talep hakkı doğar. Ancak uygulamada genellikle bu tip sözleşmelerde, paydaşlar, inşaatın tamamlanmasından önce, sözleşmelerde bağımsız bölüm almak kaydıyla yükleniciye finans sağlamaya yönelik olarak "avans" niteliğinde pay devretmektedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde arsa sahibi tarafından yükleniciye (ya da onun istemiyle üçüncü kişi veya kişilere) yapılan pay temliki, nakit para karşılığı değil arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılmış olup, yapı- lan pay devrinin, satış amaçlı bir devir olmadığı, kendisine teslimi taahhüt edilen bağımsız bölüm karşılığı yapıldığı açıktır. Dolayısıyla, kat karşılığı yapılan bu temlikler "satış amaçlı devir" olarak nitelendirilemeyeceğinden, devredilen bu payların önalım davasına konu olamayacağı, eş deyişle, yapılan devirlerde önalım hakkının kullanılamayacağını kabul etmek gerekir. Aksi bir durum ise, özellikle ayakta olan inşaat sözleşmeleri açısından hayatın olağan akışı ve dü- rüstlük kuralı ile de bağdaşmayacaktır.

The determined charges in a construction agreement in return for land share arises after the parties sign the contract. As mentioned, in construction agreements in return for land share, while the contractor's principal obligation is to create a construction (a building), the land owner's encumber is to transfer the land share as the payment to the contractor. As a rule, the contractor's right to demand their allotment earned from fulfilling the obligations of the construction agreement in return for land share originates with the dedition of apartments agreed to the land owner. However, in practice, stakeholders usually transfer this to the contractor as "an advancement" before the end of construction with an independent section in the agreement.In construction agreements in return for land share, the land owner's required payment to the contractor (or third party or parties in accordance with the contractor) has been determined as not cash but land share. Furthermore, it is stated that this disposition is not transferred for sale purposed but as the payment of the agreed independent section to the contractor. Hence, because this dedition cannot be classified as "transfer for sale", the transferred dividends cannot be the subject of pre-emption cases. In short, there needs to be an agreement on the fact that the right of pre-emption cannot be exercised in these transfers. In a contrary case, this will not agree with the usual flow of life or good faith rule, especially for standing construction agreements.